Investissement LMNP Censi Bouvard : Faut-il revendre au bout de 9 ans ?

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A l’issue du délai de 9 ans depuis la date de mise en location, délai imposé par le dispositif de défiscalisation Censi Bouvard, le propriétaire va pouvoir revendre son bien, les contraintes de conservations étant terminées. Mais faut il revendre pour autant ? La revente de biens LMNP n’est pas la seule option.

Certains propriétaires, souhaiteront conserver leur bien afin d accroitre leur patrimoine et percevoir des revenus réguliers dans une résidence. Dans cette hypothèse, l’investisseur sera lourdement imposé. En effet, les biens ne seront pas amortis sur le plan comptable, et les loyers perçus seront imposés au barème de l’impôt sur le revenu avec en prime les prélèvements sociaux de 17,2%.

En cas de conservation du bien, il pourra être intéressant pour certains investisseurs d’opter pour le régime du micro BIC, notamment dans le cas où les investissements ont été réalisés sans crédit, ou dans le cas où la dette bancaire est soldée.

Mais dans la majorité des cas, dans les 2/3 des cas, la revente sera la solution choisie, la fiscalité devenant confiscatoire, notamment pour les propriétaires imposés au taux marginal d’impôt sur le revenu

Quand revendre : à la fin du bail ou à la fin du dispositif fiscal ?

le hub immeuble

Si la fiscalité pousse à la revente, la date de cette revente n’est pas forcément située à l’issue des 9 ans.

Le moment le plus opportun pour vendre se situe dans la foulée du renouvellement du bail commercial. A défaut de renouvellement, l’acquéreur potentiel demandera une prime de risque et le taux de rendement s’en trouvera plus élévé, donc le prix plus faible.

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Pour un propriétaire vendeur, la question est donc de savoir si son prix sera optimisé à la fin des 9 ans, alors qu il reste encore souvent 2 à 3 ans de bail, ou s’il doit attendre que l’exploitant ait fait une proposition de nouveau bail, 2 ou 3 ans plus tard.

Comme dans la majorité des cas, notamment en EHPAD, les loyers au renouvellement du bail sont inférieurs aux loyers en cours, le calcul n’est pas simple et le propriétaire non professionnel ne disposera pas des outils d’analyses lui permettant de choisir seul.

Les professionnels de la revente LMNP, comme Revenu Pierre, feront cette analyse et proposeront l’alternative au propriétaire, avec des données chiffrés, car ils auront très souvent déjà négocié un futur loyer avec l’exploitant, même si le bail actuel a encore une durée de vie résiduelle.

Pour un propriétaire vendeur, les 2 possibilités existeront donc, mais il est assez fréquemment admis que son prix sera légérement meilleur après le renouvellement du bail. La négociation avec l’exploitant étant naturellement meilleure quand tous les propriétaires sont concernés et regroupés dans des collectifs ou syndicats de copropriétaires.

Faire appel à une société spécialisée en revente LMNP s’avère au final une bonne option, tant pour leur maitrise de la valorisation, que pour le conseil qu elles pourront donner sur la meilleure date de sortie. Celles qui conseilleront d’attendre le renouvellement du bail feront preuve d’une objectivité à privilégier, car leur intérêt primaire serait au contraire de vous conseiller une vente immédiate.

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