Domaine particulièrement vaste, l’immobilier regroupe une multitude d’acteurs (acheteurs, locataires, bailleurs, agences immobilières, promoteurs, notaires…) et donne lieu à de multiples actions. Ce n’est malheureusement pas un secteur si paisible, car il est fréquent qu’il y ait des litiges en tout genre entre ces acteurs qu’il faut régler au détriment d’une partie et au profit de l’autre. Cet article fait le point sur ce que les parties doivent entreprendre dans l’éventualité d’un contentieux lié à l’immobilier, dont le recours à un avocat spécialisé en droit public.
Contentieux immobilier : le recours à un avocat en droit public s’impose
Lorsque l’on se retrouve dans une situation conflictuelle liée à l’immobilier, quel qu’en soit le type et peu importe l’acteur avec lequel on est confronté, le premier réflexe que l’on doit avoir si l’on souhaite faire valoir ses droits est de solliciter un avocat en droit public.
Avocat en droit public : quel est son rôle ?
Aussi appelé « publiciste », ce type d’avocat est spécialisé dans l’ensemble des règles régissant les rapports des administrations publiques avec un ou une des personnes privées. Il maîtrise bien entendu les règles relatives à l’organisation ainsi qu’au fonctionnement administratif, financier et politique des pouvoirs publics.
Ses champs d’intervention sont très vastes. Ceux-ci vont du droit des marchés publics aux relations entre les administrations et les citoyens, en passant par les opérations d’urbanisme, le droit public des affaires, le droit de l’immobilier, le droit de l’environnement, etc.
Comment en trouver un ?
Il suffit de faire quelques recherches sur internet pour trouver un avocat en droit public près de chez soi. Il est également envisageable de faire jouer le bouche-à-oreille. L’idée est de se fier aux recommandations d’un proche qui connait un avocat spécialisé en droit public ou de demander à un autre avocat s’il peut recommander un confrère en particulier. Sinon, on peut aussi s’orienter vers l’ordre des avocats de son ressort en les contactant ou en se rendant sur l’annuaire du barreau ou vers un site internet de mise en relation avocats clients.
Dans tous les cas, il convient de préciser que le droit public est un domaine particulièrement vaste. Pour mettre toutes les chances de son côté, il apparaît plus opportun de choisir un avocat ayant la qualité de spécialiste en droit de l’immobilier ou qui a l’habitude de régler les contentieux immobiliers. Ensuite, on ne doit pas hésiter à prendre le temps de le contacter ou de visiter son site web pour en savoir plus sur sa pratique. On ne pourra cependant pas prendre connaissance de ses références, la communication de ces dernières étant strictement interdite par le secret professionnel.
Immobilier : dans quelles situations contentieuses peut-il intervenir ?
Le droit de l’immobilier et le droit de la construction font effectivement partie du champ de compétences d’un avocat spécialisé en droit public. Il est alors habilité à régler :
- les contentieux relatifs à la construction d’immeubles, tant neufs qu’en rénovation,
- les litiges portant sur l’assurance des biens immobiliers,
- les malfaçons décelées tout au long du chantier et à la suite de la réception des travaux,
- l’apparition de désordres ou d’anomalies qui relèvent de la responsabilité décennale du constructeur, voire des dégâts intermédiaires,
- les contentieux liés à la responsabilité contractuelle,
- les litiges qui portent sur les vices cachés,
- les différends relatifs aux garanties légales attachées aux ouvrages et aux biens d’équipement…,
- les retards de livraison dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA),
- le manquement des agences immobilières à leurs obligations envers les clients,
- les différends concernant la location d’un bien immobilier, etc.
Un avocat du droit public maîtrise de surcroît le droit de l’urbanisme. Cela dit, il peut intervenir dans les litiges relatifs aux autorisations d’urbanisme : déclaration préalable de travaux, certificat d’urbanisme, PLU (plan local d’urbanisme), permis de construire… C’est d’ailleurs exactement ce que propose Ingelaere, un cabinet d’avocat, qui vous apportera son aide en cas de contentieux administratifs et immobiliers.
Les bonnes raisons de solliciter son expertise
Ce praticien du droit public a pour mission de défendre les intérêts de son client (public ou privé) et l’assiste juridiquement afin de mettre toutes les chances de son côté. Il s’occupe des différents litiges dans lesquels est impliqué le client face aux tribunaux et aux cours d’appel, jusqu’au Conseil d’État. Il peut aussi l’assister devant l’instance suprême en matière de droit administratif dans l’éventualité d’un litige aussi long que complexe. En d’autres mots, l’avocat en droit public endosse le rôle de guide pour le client et veille à ce que toutes les actions de ce dernier s’effectuent conformément aux règles en vigueur.
Si le protégé lui donne son aval, il peut agir en son nom durant les procédures judiciaires. Il met à profit ses multiples compétences et son savoir-faire, mais également son expertise de pointe afin d’assurer un accompagnement adapté ainsi qu’un meilleur traitement des différentes démarches dont la gestion s’avère à la fois complexe et délicate. Puisqu’il est habitué à traiter quotidiennement des dossiers portant sur les contentieux immobiliers, il a toutes les cartes en main pour garantir la réussite de la procédure de son client.
Conciliation : le premier pas vers le règlement d’un contentieux immobilier
Lorsqu’on est face à un différend relatif à l’immobilier, l’avocat que l’on a sollicité va en tout premier lieu tenter de le régler à l’amiable. Que celui-ci oppose le client à un constructeur, un agent immobilier, un promoteur immobilier, un propriétaire bailleur, la copropriété, un notaire, un acheteur, un locataire, un établissement bancaire… Son règlement à l’amiable est parfois suffisant pour permettre au praticien de faire valoir les droits de son protégé. C’est d’ailleurs le moyen le plus pacifique et le plus simple à mettre en œuvre. Il s’agit plus précisément de trouver un accord à l’amiable qui ne portera aucun préjudice à chacune des parties concernées ou, du moins, le moins possible en instaurant un dialogue.
Selon la nature du litige, la saisie de la Commission départementale de la conciliation (CDC) par lettre recommandée avec accusé de réception peut être obligatoire dans le cadre d’un règlement à l’amiable. C’est le cas lorsque le propriétaire bailleur est en contentieux avec son locataire ou vice versa et que le différend porte sur :
- l’état de lieux ou de sortie,
- le montant du loyer,
- les charges et réparations locatives,
- le dépôt de garantie,
- l’ameublement,
- la décence du logement,
- le préavis, etc.
En cas d’impayés, de problèmes de voisinage, de contentieux entre locataire et bailleur (hormis ceux qui nécessitent l’intervention de la CDC) ou de malfaçon de travaux, il est nécessaire de saisir le conciliateur de justice.
Dans tous les cas, si toutes les parties se mettent d’accord au terme de la discussion ou si un éventuel compromis est fait, alors le litige est résolu. Au contraire, si aucun accord n’est trouvé, la conciliation est considérée comme un échec.
Le recours à la justice pour régler un contentieux immobilier
Dans l’éventualité où la résolution à l’amiable du litige n’aurait pas abouti, il convient de lancer une procédure judiciaire. C’est lors de cette étape que le fait de se faire représenter par un avocat spécialiste en droit immobilier ou en droit d’urbanisme prend toute son importance.
Ce praticien du droit va alors conseiller son client sur le moment opportun pour saisir le tribunal compétent ainsi que les démarches à suivre. En même temps, il l’informe sur les chances de réussite de l’affaire. Le moment venu, il représente son client, le défend et plaide pour lui devant les tribunaux de proximité, d’instance ou de grande instance en fonction de la somme d’argent qui est en jeu. Si les pouvoirs publics ou les collectivités territoriales sont impliqués dans le contentieux, par exemple dans le cas d’une opération de construction qui relève des lois d’urbanisme, le règlement du litige doit s’opérer devant le juge administratif.