Le principe du prêt relais est de permettre à tout un chacun d’acquérir sa nouvelle habitation sans avoir encore vendu celle qu’il possède actuellement. C’est facile car pour cela une banque vous prête sur une durée courte (généralement 2 ans) la quasi-totalité (généralement 80%) du montant qu’elle estime que vous tirerez de la vente de votre bien immobilier à dire d’expert et, en attendant, vous ne payez que les intérêts. Il existe même des formules où lesdits intérêts sont rajoutés au capital et remboursés in fine avec lors de la vente du bien.
Jusqu’ici ça va, sauf qu’avec la crise économique et la bulle immobilière qui se dégonfle et rend les acheteurs attentistes, vous n’arrivez pas à le vendre. Vous avez souscrit un prêt immobilier complémentaire pour acheter votre nouveau logement et vous remboursez divers crédits à la consommation.
Il va pourtant bien falloir rembourser le prêt-relais quand il arrivera à son terme.
Vous avez interrogé la banque qui vous l’a octroyé pour savoir si elle accepterait de le transformer en prêt amortissable, mais elle a refusé. Votre taux d’endettement dépasserait alors les normes acceptables et vous vous retrouveriez en situation de surendettement.
Il existe une solution : le rachat du prêt relais et de tous vos autre crédits par un établissement spécialisé.
Un prêt relais ne se rachète pas systématiquement et pas à n’importe quelles conditions
Comme pour tout autre prêt bancaire, le rachat de crédit ne peut s’affranchir de l’obligation de solvabilité pour l’emprunteur, ni dépasser certaines normes d’endettement. En général, un ménage ne doit pas rembourser plus de 40 % de ses revenus disponibles et conserver un reste à vivre déterminé en fonction de sa composition et de ses charges.
Compte tenu de l’importance du montant d’un prêt relais, son rachat ne peut évidemment se faire qu’au moyen d’un rachat de crédit immobilier. En contrepartie d’un taux très compétitif (qui s’appliquera même sur vos crédits à la consommation), ce type de prêt de restructuration exige une garantie financière. Il peut s’agir d’une hypothèque conventionnelle ou du cautionnement mutuel consenti par un établissement spécialisé. Dans les deux cas, quoique sous des formes différentes, il conviendra que le « gage », c’est-à-dire le bien immobilier à usage d’habitation donné en garantie, soit d’une valeur marchande suffisante. Les prêteurs limitent habituellement leur intervention à 80 % de cette dernière. Autrement dit, il convient que votre nouveau logement soit d’une valeur nettement supérieure à celle de l’ancien, à moins encore que vous ne soyez propriétaire d’autres biens.
Le rachat de crédit immobilier joue sur le long terme et vous sur le court terme. Ces deux stratégies sont compatibles en l’espèce.
Si vous remplissez la condition de ratio hypothécaire que nous venons de voir, la durée du prêt de restructuration sera déterminée en fonction de vos revenus sans pouvoir dépasser 35 ans. Cette très longue durée peut s’avérer décisive pour son obtention car elle permettra d’obtenir le plus petit niveau de mensualité possible afin qu’elle entre dans la proportion de vos revenus à ne pas dépasser.
Vous pourrez également avoir intérêt à choisir un taux d’intérêt variable qui est toujours inférieur à un taux fixe, ce qui à durée égale contribue également à réduire la mensualité ou, si vous préférez, à emprunter plus avec la même capacité d’endettement.
Dans le cas présent, l’objectif du rachat de crédit est de vous permettre de vendre votre premier logement sans être obligé de le brader en situation d’urgence. En conséquence, lorsqu’il sera vendu, vous rembourserez par anticipation la totalité ou la quasi-totalité du prêt de restructuration. Dès lors, la durée est moins importante. La variabilité du taux aussi. Et, last but no least, il n’y a pas d’indemnité de remboursement anticipé pour un rachat de crédit immobilier à taux variable non capé.
Faites faire des simulations
Pour savoir si vous êtes éligible à un rachat de crédit immobilier incluant votre prêt-relais et, dans l’affirmative, à quelles conditions, interrogez un expert en la matière : un intermédiaire en opérations de banque et service de paiement (IOBSP) membre de l’Association Française des Intermédiaires Bancaires (AFIB). Pour cela tapez l’expression clef « courtier en rachat de crédit ». Ou voir cet article.