Comment fonctionne la vente aux enchères judiciaires ?

Nous sommes en train de traverser une crise sanitaire redoublée d’une crise économique comme il y en a rarement eu dans toute l’histoire de l’humanité. L’impact sur les entreprises est monstrueux. Celui sur les ménages commence à se faire ressentir de façon plus ou moins importante un peu partout dans le monde. Aux Etats-Unis, il y a eu plus de 10 millions de nouveaux chômeurs en quelques jours, ce qui augure des impacts très importants par effet papillon partout sur la planète.

En ces temps de crise, on voit bien comment les marchés boursiers sont en train de chuter et les particuliers sont nombreux à vendre leurs positions pour tenter de sauver dans l’urgence, ce qu’ils peuvent en s’imaginant que toutes les entreprises vont faire faillite du jour au lendemain. La BCE et la FED sont en train d’annoncer chaque semaine des injections massives de liquidités dans les économies américaine et européenne.

Quel constat et que faut-il anticiper ?

Dans ces conditions, on constate que la monnaie va automatiquement se dévaloriser et que certaines stratégies ne sont plus forcément pertinentes. Conserver son argent sur un compte courant est la dernière des choses à faire, le placer sur un livret qui ne rapporte rien face à une dévaluation de la monnaie n’est pas opportun et c’est ce qui explique notamment que les cours de l’or sont en train d’exploser en ce moment.

Un autre actif conserve sa valeur refuge quand bien même il est peu liquide et encore moins en ce moment avec le confinement que nous vivons : l’immobilier. En effet, face à des taux d’emprunt au plancher, un manque de confiance dans la plupart des actifs, il est tout à fait logique de trouver une demande constante voir grandissante pour les biens immobiliers.

Or, la crise que nous traversons actuellement va avoir un impact considérable sur de nombreux ménages qui ne seront pas en mesure de régler les échéances de prêt immobilier, les charges de copropriété, etc. Il convient donc d’anticiper une augmentation importante des saisies immobilières au cours de ces deux prochaines années. Cette situation est évidemment dramatique pour ceux qui la vivent, mais constitue une source d’opportunités intéressante pour ceux qui veulent acquérir des biens à moindre coût.

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Comment naît une saisie immobilière ?

Il existe un grand nombre d’hypothèses qui donnent naissance à la saisie immobilière, aussi bien pour les particuliers que pour les sociétés. Il peut s’agir d’un particulier qui ne règle plus son prêt immobilier et pour lequel la banque va saisir la maison, il peut s’agir d’un copropriétaire qui ne paye plus ses charges de copropriété et auquel cas le syndic peut saisir l’appartement, il peut s’agir d’un divorce qui va aboutir à une vente forcée par le tribunal, il peut également s’agir d’une société qui est endettée jusqu’au cou et qui se fait saisir l’immeuble dont elle est propriétaire.

Ces saisies immobilières sont des procédures assez longues qui nécessitent de respecter plusieurs étapes, un certain formalisme et qui sont la plupart du temps, douloureuses pour les anciens propriétaires et permettent aux nouveaux acquéreurs de réaliser de belles opérations. Les dossiers contentieux finissent donc au tribunal et c’est le juge qui ordonne ou non la vente.

Concrètement, comment faire pour acheter ?

Il conviendra avant tout, de se renseigner sur les biens qui vont être proposés à la vente les prochaines semaines, les prochains mois. Il existe pour cela plusieurs possibilités, dont des sites comme Enchères Publiques, Licitor, Vlimmo, etc. Une fois que vous avez repéré un bien qui vous intéresse, il conviendra :

  • De se renseigner sur la date de visite
  • De prendre connaissance du cahier des conditions de vente
  • De s’intéresser aux conditions d’occupation du bien
  • De préparer son financement et les fameux chèques de banque pour participer à la vente
  • De prendre contact avec un avocat qui devra vous représenter à la vente si vous souhaitez acheter
  • De participer à la vente.
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Le site Mr Enchères vous propose une page très détaillée sur chacune de ces étapes.

Quels avantages et quels inconvénients ?

Le plus gros avantage d’acquérir un bien immobilier via ce canal est incontestablement le coût global de l’opération qui la plupart du temps (mais pas toujours) est bien inférieur à une acquisition classique. Cependant, il faut mettre tout ça sur une balance et prendre en considération les risques d’une telle opération. En effet, l’achat d’un bien immobilier via une vente aux enchères implique que vous n’avez pas de garantie, pas de condition suspensive d’obtention de prêt, pas de certitude que le bien sera libre le jour où vous deviendrez propriétaire, etc.

Ces éléments sont très importants et peuvent transformer une belle opération en opération catastrophique pour tout amateur qui ne prendrait pas le temps de bien se renseigner sur les tenants et les aboutissants.

Au delà du bien immobilier lui même, il y a de nombreux autres risques qui ne sont pas connus et même pas imaginés par celui qui va acheter un bien immobilier au Tribunal pour la première fois. C’est en ce sens, qu’il est impératif de bien se renseigner et qu’il est capital de bien préparer son opération, avant de se lancer dans un tel projet.

Parmi les “mauvaises surprises” qui ressortent le plus souvent pour ceux qui se lancent dans les ventes aux enchères judiciaires, on retrouve notamment :

  • l’incompréhension sur les frais annexes
  • l’incompréhension sur les émoluments des avocats (en plus des honoraires)
  • la surprise concernant l’impossibilité de placer une condition suspensive de crédit
  • le fait de se retrouver avec un occupant sans droit, ni titre et ne pas savoir comment gérer
  • etc.

Tout ceci peut se chiffrer en plusieurs dizaines de milliers d’euros si l’opération n’est pas bien préparée. Ce sont donc des sommes colossales, qui parfois dépassent le gain escompté à l’achat. Il est donc vital de bien se renseigner.

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