La France et le reste du monde font face ces dernières années à une crise économique éprouvante. Cette crise est caractérisée par une inflation mondiale jamais vue depuis plusieurs dizaines d’années. On note surtout la flambée des prix de l’immobilier, du pétrole, du gaz et de l’électricité. Il était difficile dans ce contexte de souscrire un prêt bancaire pour réaliser un projet immobilier. L’État français, à travers le HCSF, a alors opéré des changements pour faciliter l’accès et rendre favorable le prêt immobilier. Ainsi, pour souscrire un prêt immobilier dans cette période, il vous suffit de réévaluer votre capacité d’emprunt et respecter quelques critères.
L’importance d’un prêt immobilier dans cette période de crise
Le prêt immobilier est en ces temps de crise économique un instrument presque indispensable pour concrétiser des projets immobiliers de grande envergure. Il permet en effet de lever la majorité des fonds nécessaires pour l’achat d’un bien immobilier. En cette période marquée par la perte du pouvoir d’achat des ménages, ce crédit donne donc aux particuliers, notamment ceux dont les revenus sont plus modestes, les moyens d’acheter un appartement ou une maison pour en faire une résidence principale ou secondaire. Il aide aussi les investisseurs dans l’immobilier locatif à mobiliser les ressources financières pour acheter des biens et agrandir leur patrimoine.
Connaissant l’importance de ce crédit pour les Français, l’État, à travers le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF), a assoupli les conditions d’emprunt appliquées lors d’un prêt immobilier aux particuliers et aux investisseurs. Depuis janvier 2021, le taux d’endettement maximal autorisé est alors passé de 33 % à 35 %. Il est possible désormais de bénéficier d’une période différée d’amortissement de 2 ans et la marge de manœuvre des banques est passée de 15 % à 20 %. On note également un abaissement des taux d’intérêt appliqués par les banques prêteuses.
Calculez votre capacité d’emprunt pour obtenir un prêt immobilier
Votre capacité d’emprunt représente le montant maximal qu’une banque peut vous accorder comme crédit pour financer l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien. Elle dépend principalement de :
- vos revenus nets mensuels,
- vos charges mensuelles,
- le taux d’endettement,
- le taux d’intérêt du prêt,
- la durée du prêt.
Pour faire votre calcul, additionnez l’ensemble de vos revenus nets mensuels. Ne prenez pas seulement en compte votre salaire, mais aussi les éventuels revenus complémentaires tels que les primes, les pensions alimentaires et les revenus locatifs. Il faut ensuite soustraire du résultat l’ensemble de vos charges, c’est-à-dire le coût mensuel de vos crédits, les montants des factures d’énergies, les loyers persistant après l’achat immobilier par exemple. Multipliez après le résultat de la soustraction par 35, puis divisez par 100, soit 35 % (le taux d’endettement maximal en vigueur).
Capacité d’emprunt = [(Revenus – Charges) x 35] ÷ 100.
C’est à partir de cette estimation que la banque prêteuse définit le montant total du crédit. Pour ce faire, ces institutions prennent généralement en compte le taux d’intérêt du prêt et la durée de remboursement souhaitée. Le type de logement que vous envisagez d’acheter et le montant de votre apport peuvent aussi être pris en compte.
Pour plus de précision dans le calcul de votre capacité d’emprunt, il vaut mieux utiliser un simulateur de capacité d’emprunt en ligne. Ces outils programmés tiennent compte des conditions et des règles de calcul de plusieurs banques qui proposent le crédit immobilier à un meilleur taux. Il vous suffira de renseigner vos revenus nets mensuels, vos charges et vos apports pour que le simulateur se charge de faire les calculs.
Les critères pour accéder au prêt immobilier
Les banques vérifient plusieurs critères dans le dossier de demande de prêt immobilier avant d’en octroyer à un particulier ou un investisseur. Elles s’assurent en effet que le demandeur est bien solvable. L’objectif de cette analyse minutieuse est d’éviter les risques d’impayés de mensualités ou de dépassements des délais impartis pour le remboursement. Parmi les critères essentiels, on retrouve :
- la capacité d’endettement,
- la durée souhaitée pour le remboursement du prêt,
- l’âge de l’emprunteur,
- son état de santé,
- la situation professionnelle du demandeur,
- l’apport personnel.
Votre capacité d’endettement désigne la part de vos revenus que vous pouvez consacrer au remboursement de vos différents prêts. Elle est déterminée à partir de votre taux d’endettement. Pour calculer ce taux, il faut multiplier le montant de vos charges d’emprunt par 100 et diviser le résultat par le montant de vos revenus nets. Les banques préfèrent que ce taux soit faible ou entre 30 % et 40 %. S’il dépasse 40 %, ces institutions financières estiment que votre reste d’années à vivre est insuffisant.
En ce qui concerne la durée du remboursement, la plupart des banques accordent facilement des prêts à court et à moyen terme. Si c’est un prêt sur le long terme, ces établissements bancaires prennent selon eux des risques, surtout si l’âge de l’emprunteur est avancé ou si son état de santé est défaillant. Ils valident donc assez rapidement les dossiers des jeunes demandeurs ayant une situation professionnelle stable (un CDI par exemple). Vous aurez plus de chance d’accéder au prêt immobilier si, en plus de respecter ces critères, vous mentionnez un apport personnel important dans le dossier de demande. Pour finir, sachez qu’investir dans l’or reste une valeur sûre, si toutefois vous ne remplissiez pas tous les critères pour une demande de crédit immobilier.