Prêt immobilier : comment évaluer votre capacité de remboursement ?

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La capacité de remboursement d’un emprunt est le montant total de liquidités que l’emprunteur peut dégager pour faire face à ses échéances de remboursement. Pour un particulier qui doit rembourser son prêt chaque mois, il s’agit de ses revenus mensuels déduction faite des charges incompressibles. Cette somme détermine également le montant que ce dernier peut emprunter. La capacité de remboursement est évaluée avant que le crédit ne soit accordé. Elle ne dépasse pas les 33 % des revenus mensuels du ménage emprunteur. Cette évaluation tient compte de plusieurs critères et se fait de plusieurs manières.

Simuler un prêt immobilier en ligne pour connaître la capacité de remboursement

Avant d’introduire une demande de prêt, il est possible de faire une estimation de sa capacité d’emprunt. Cet exercice permet d’envisager toutes les hypothèses afin de maximiser ses chances. Pour ce faire, il est possible de faire une simulation afin de connaître son taux d’endettement. La simulation aidera aussi à savoir les meilleures conditions qu’il est possible d’avoir.

Un emprunteur dispose alors d’un outil performant en ligne qui lui permettra de réaliser ses estimations. Il s’agit du simulateur qui est un logiciel en ligne gratuit. Ce simulateur de prêt immobilier enseigne sur tout ce qu’il faut savoir sur la capacité d’emprunt avant de se lancer. Avec ce dispositif, l’emprunteur peut connaître les mensualités à payer, le montant de l’emprunt qu’il peut obtenir, ainsi que le taux et la durée de son prêt.

Le simulateur est facile à utiliser. Il suffit de rechercher un simulateur de prêt immobilier en ligne. Il faut ensuite renseigner le montant de ses revenus mensuels dans l’application. Cette dernière effectue toutes les estimations possibles et affiche les différentes possibilités qui s’offrent à l’emprunteur. L’utilisation du simulateur n’engage personne. C’est également le meilleur moyen de dénicher les taux les plus adaptés à sa capacité d’emprunt immobilier. Il a l’avantage de permettre un gain de temps considérable. Sur certains sites de simulation, il est également possible d’obtenir des conseils en investissement et en demande de prêt.

Les éléments de calcul de la capacité d’emprunt immobilier

Le calcul de la capacité d’emprunt tient compte d’un certain nombre de paramètres. Il s’agit de l’ensemble des revenus auxquels l’on peut retrancher l’intégralité des charges.

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Estimation des revenus mensuels

Pour avoir le montant total des revenus, il faut dresser la liste de toutes les sources de revenus :

  • Salaire ou pension de retraite,
  • revenus financiers (placements, revenus locatifs, rente, etc.),
  • allocations familiales,
  • revenus divers (prestations et activités diverses).

Le total de ces sommes constitue les recettes mensuelles et il est important de ne rien négliger pour mettre toutes les chances de son côté.

Estimation des charges mensuelles

Pour avoir le total des charges mensuelles, il faut effectuer la somme des dépenses mensuelles :

  • Le loyer,
  • l’impôt sur le revenu,
  • les impôts divers,
  • dépenses énergétiques…

Il ne faut pas non plus oublier le téléphone et la connexion internet. Les frais de déplacement ou le carburant sont à prendre en compte ainsi que les frais divers (pension alimentaire, scolarité, prestation compensatoire, etc.). Il faut également tenir compte des éventuels prêts en cours.

Rares sont en effet les personnes qui peuvent autofinancer leur projet immobilier, raison pour laquelle plusieurs personnes se tournent vers la banque. Avant de faire une demande de prêt, il est de bon ton de connaître au préalable sa capacité d’emprunt, ce qui évite de tomber dans le piège du surendettement. La capacité de remboursement et la capacité d’endettement désignent toutes deux la même chose. C’est le montant maximal qu’une personne est en mesure d’emprunter compte tenu des mensualités maximales qu’elle peut supporter.

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Le calcul de la capacité de remboursement

En soustrayant le total des dépenses mensuelles des recettes, le reliquat obtenu correspond à la capacité de remboursement mensuel d’une personne. En partant du principe du taux d’endettement maximal fixé à 33 %, ses mensualités ne doivent donc pas aller au-delà du tiers de ses revenus nets. Ce critère est obligatoire pour que la demande soit acceptée.

Pour savoir le montant total qu’il est possible d’emprunter, il suffit de multiplier ses mensualités maximales par la durée du prêt. À la personne de voir ensuite s’il est pertinent pour elle de solliciter cette somme ou de recourir à un emprunt plus souple avec de meilleurs taux. Pour éviter de se retrouver dans une situation de surendettement, il est conseillé de prendre l’avis d’un professionnel avant de se décider.

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Les autres éléments à prendre en compte pour un prêt immobilier

Si les revenus mensuels sont élevés, la banque peut tenir compte d’un autre critère pour accorder un montant qui va au-delà des 33 %.

Le reste à vivre

Le reste à vivre est la somme qu’il reste en réserve une fois que la mensualité a été remboursée. Il est un minimum fixé par la loi pour permettre à l’emprunteur de faire face à ses dépenses quotidiennes et de vivre décemment. Il n’est pas conditionné par un taux de référence et est fonction du niveau de votre revenu.

Plus le revenu du ménage est élevé, plus le reste à vivre sera important. Par conséquent, la banque peut être tolérante et octroyer un montant plus élevé. Par contre, si les revenus mensuels sont faibles, le reste à vivre sera moins important et il sera difficile à la banque de dépasser le seuil des 33 %. Cette précaution est prise pour ne surtout pas mettre la personne en difficultés financières.

Le calcul du reste à vivre

Pour connaître le reste à vivre, il suffit de soustraire la mensualité prévue du total des revenus mensuels. Si par exemple, le salaire mensuel de l’emprunteur est de 5 000 euros avec un taux d’endettement de 33 %, la mensualité est de 5 000 € x 33 %= 1 650 €. Le reste à vivre sera alors de 5 000 – 1 650 = 3 350 euros.

Avec un reste à vivre de 3 350 euros, il est possible de négocier un taux d’endettement plus élevé de telle sorte à se retrouver avec 3 000 euros mensuels pour vivre. Si une personne dispose d’un reste à vivre élevé, il est préférable pour elle de calculer son capacité d’emprunt sur cette base. En effet, le plus important, c’est de disposer d’une somme conséquente pour vivre confortablement après avoir remboursé ses mensualités.

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