Comment calculer et augmenter sa capacité d’emprunt immobilier

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Vous souhaitez acquérir un bien immobilier, mais vous disposez d’un budget assez restreint. Dans ce cas, il est conseillé d’avoir recours à un crédit immobilier. Cette solution vous permet d’acheter votre bien maintenant et de rembourser l’institution financière progressivement. Toutefois, avant de bénéficier d’un crédit, il est important de déterminer votre capacité d’emprunt. Comment la calculer et comment l’optimiser ?

Comment détermine-t-on la capacité de remboursement ?

Pour calculer votre capacité d’emprunt, tous vos revenus doivent être pris en compte. Le montant maximal de l’emprunt diffère donc d’un foyer à un autre en fonction des revenus. Ainsi, lors du calcul de votre capacité d’emprunt, ce n’est pas seulement votre salaire net qui est considéré. Voici d’autres rentrées de fonds susceptibles d’être pris en compte :

  • les mensualités de prêts en cours
  • les montants de toutes les pensions
  • les arriérés d’impôts.

Il faudra également tenir compte du montant du prêt demandé et des mensualités prévisionnelles. De façon générale, toutes les dettes et les charges de l’emprunteur doivent être aussi prises en compte. Le total de tous ces actifs ne doit pas excéder 33 % des revenus. Le taux d’endettement se détermine par un calcul mathématique simple qui est : taux dendettement = dépenses revenus ×100. En outre, il est possible d’évaluer sa capacité de remboursement par la formule qui suit : capacité de remboursement= revenus nets × 33100 — charges de remboursement.

Comment augmenter sa capacité d’endettement ?

Voici quelques méthodes qui permettent d’optimiser sa capacité d’emprunt immobilier.

Financement à travers un prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro est un crédit qui ne génère pas des intérêts. Il est proposé par les banques aux primo-accédants avec une contrainte de revenus. Ce crédit est parfait pour la réalisation d’un projet immobilier. Cependant, le bien acheté doit être la résidence principale de l’emprunteur. Par ailleurs, le remboursement peut ne pas être fait dans l’immédiat. Par conséquent, ce prêt réduit immédiatement votre taux d’endettement. De plus, quand on est jeune, cette méthode est la plus recommandée.

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Financement par un prêt CAF

À l’instar du PTZ, un crédit immobilier auprès d’un CAF n’est pas une solution financière à part entière. En effet, il vient en complément à un autre prêt et respecte un certain nombre de conditions. Entre autres, un prêt immobilier CAF est appliqué à un projet de rénovation et le taux d’intérêt maximum est de 1 %. La CAF propose également des prêts pour acheter des appareils électroménagers ou des meubles.

Hypothèque du bien immobilier

En garantissant votre prêt par le biais de la méthode hypothécaire, vous n’aurez pas à souscrire une assurance emprunteur. Ainsi, vous ferez des économies substantielles, car l’assurance-crédit représente au moins 25 % du montant d’un prêt. L’hypothèque du bien immobilier est donc une astuce pour optimiser votre capacité d’emprunt.

Négocier le taux du prêt et d’assurance

La capacité de remboursement de l’emprunteur dépend également du taux appliqué par la banque. Plus ce ratio est faible et plus sa capacité d’endettement est importante. Il est alors judicieux de négocier, mais également d’utiliser un simulateur de crédit immobilier pour trouver la meilleure offre. Ensuite, faites de même avec l’assurance-crédit. Par ailleurs, pour mettre toutes les chances de votre côté, il est recommandé de faire recours aux services d’un courtier.

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