Comment investir en immobilier via une société ?

De nombreuses solutions permettent de réaliser un investissement immobilier via une société. Si la SCI est la solution la plus connue de toutes, il faut savoir qu’il existe d’autres options pour réaliser un tel projet. Connaître ces choix est d’ailleurs de mise pour sélectionner le statut juridique adapté remplissant un rôle patrimonial avantageux. Mais quel est l’intérêt d’investir en immobilier avec une société ? Quel statut choisir et comment procéder ?

Pourquoi investir dans l’immobilier avec une société ?

En réalisant un investissement immobilier avec une société, tous les associés injectent un capital afin de générer des bénéfices pour se les répartir ensuite équitablement. Il peut s’agir de bénéfices fonciers ou de plus-values. La répartition des revenus et la gestion des actifs immobiliers sont ensuite effectuées selon les règles statutaires.

Cette option est une valeur sûre pour éviter le régime de l’indivision et son instabilité. L’amortissement d’un bien immobilier est assuré étant donné que la cession de parts ou d’actions d’un des associés n’engendre pas sa revente. Seul l’associé concerné doit trouver preneur pour ses parts. À l’inverse de l’indivision, la détention sur une longue durée du bien immobilier concerné est donc garantie avec une société.

De nombreuses solutions permettent de réaliser un investissement immobilier via une société. Outre la SCI, il est également possible de se lancer via une SARL : pour plus de souplesse dans la gestion de la société, la transformation SARL en SAS est également envisageable afin de créer une SAS immobilière.

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La création d’une SARL immobilière

La création d’une SARL immobilière revêt de nombreux avantages, particulièrement s’il s’agit d’un projet familial. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Quels sont les avantages de choisir ce statut pour investir dans l’immobilier ?

Une SARL immobilière : c’est quoi ?

Une SARL immobilière est une société qui peut être créée en vue d’un projet immobilier à plusieurs. Les risques sont moindres, et il est possible de choisir entre une SARL immobilière à l’IS (impôt sur les sociétés) ou une SARL familiale immobilière avec une option illimitée à l’IR (impôts sur le revenu).

La première option est un choix judicieux pour gérer un patrimoine complexe, et réaliser un achat-revente immobilier. La seconde solution quant à elle peut être soumise au régime LMNP. Ce qui fait d’elle un choix par excellence pour un investissement locatif en meublé.

Pourquoi investir dans l’immobilier avec une SARL immobilière ?

Chaque associé verse un apport pour chaque projet immobilier. Quel que soit le type de SARL immobilière choisie, il faut savoir que la responsabilité des associés est limitée à leurs apports dans la société.

Pour une SARL familiale immobilière, la société bénéficie d’une imposition à l’IR pour une durée indéterminée, notamment grâce à la transparence fiscale. Mais il est également possible de choisir le régime LMNP, pour bénéficier des avantages fiscaux appliqués sous ce statut. Pour ce faire, les recettes annuelles de la location meublée ne doivent pas dépasser les 23 000 euros ni excéder les 50 % des autres revenus des associés.

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Dans le cas d’une SARL à l’IS, il est possible de choisir l’option à l’IR pour une durée de 5 ans. Les associés peuvent alors jouir des mêmes avantages qu’une SARL familiale durant ces 5 ans.

Lors d’une acquisition immobilière, le bien est inscrit à l’actif de la société. Ainsi, les divers frais d’achat et les dépenses relatives au bien peuvent être déduits. Il en est de même pour la TVA. La SARL immobilière est donc une solution économique.

Comment créer une SARL immobilière ?

Pour pouvoir investir dans l’immobilier via une SARL, il est essentiel de respecter quelques démarches incontournables :

  • pour la création d’une SARL immobilière, il faut rédiger les statuts de la SARL dans lesquels doit figurer l’objet social. Et pour que la société soit considérée comme « immobilière », il faut également qu’un bien immobilier soit mentionné,
  • une fois les statuts rédigés, il faut déposer le capital social à la banque,
  • une annonce doit ensuite être diffusée dans un journal d’annonces légales, avant de transmettre le dossier au greffe du tribunal de commerce.

Un spécialiste peut proposer un accompagnement dans la création d’une telle société, les différentes étapes peuvent en effet être parfois complexes pour les non-professionnels.

La création d’une SAS immobilière

Il est également envisageable d’investir en immobilier via une SAS immobilière. Ce statut vous permet de bénéficier d’une meilleure flexibilité en termes de création et de gestion.

Après la création d’une SARL, il est envisageable de la transformer en SAS pour bénéficier de plus de liberté. Cette solution est plus avantageuse que la dissolution de SARL pour ensuite créer une SAS. Il suffit de réaliser les formalités de publicité incontournables auprès du greffe du tribunal de commerce pour la transition. Il s’agit notamment de l’annonce légale à publier, du dépôt du procès-verbal au greffe et de l’inscription modificative au RCS du lieu du siège social.

Mais pourquoi préférer une SAS immobilière à la SARL immobilière et à la SCI ?

La SAS immobilière : comment ça fonctionne ?

La SAS ou société par actions simplifiée se distingue des sociétés par actions traditionnelles par sa gestion plus souple. Les statuts peuvent être rédigés librement par les fondateurs de la société pour qu’ils puissent adapter son fonctionnement à leurs besoins.

Pour la créer, il faut désigner un Président de SAS qui aura pour mission d’administrer et de gérer la société. Ce dernier est considéré comme un salarié et est soumis au régime de la Sécurité sociale associé.

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La SAS immobilière fonctionne exactement comme une SAS classique, mais elle se focalise sur l’investissement immobilier. L’acquisition de biens se fait via la société, pour en tirer des bénéfices grâce à la location ou la revente.

Il faut savoir que ce statut est soumis à la fois à l’impôt sur les sociétés et à l’impôt sur le revenu. Pour diminuer le montant de ces impôts, l’investissement doit alors être réalisé sur le long terme. Et les bénéfices doivent être utilisés pour investir dans d’autres biens pour éviter le versement des dividendes, donc les impôts sur le revenu relatifs à cette activité.

Pourquoi investir dans le secteur immobilier avec une SAS ?

La flexibilité de fonctionnement de la SAS est son principal atout. À l’inverse de la SARL et de la SCI, aucune loi ne s’applique sur les règles de ce type de société. Les règles sont en effet définies dans les statuts rédigés par les associés.

La responsabilité des associés est également limitée à leurs apports dans la société. Ce qui signifie que des créances non réglées n’auront aucun impact sur leur patrimoine propre, car ils sont responsables à hauteur du montant injecté dans le capital social de la société.

Dans le cadre d’une demande de prêt immobilier, seule la SAS est engagée envers l’établissement emprunteur. Les associés ne le sont pas directement car le prêt est effectué au nom de la société.

En choisissant la SAS immobilière, il est possible d’investir seul, notamment en optant pour la SASU.

La création d’une SAS immobilière est similaire à celle d’une SARL. Après la rédaction des statuts, le capital social doit être déposé à la banque. L’annonce doit ensuite être diffusée dans un journal d’annonces légales avant d’envoyer le dossier au greffe du tribunal de commerce. L’assistance d’un professionnel est toujours la bienvenue pour mener à bien un tel projet.

Vous l’aurez compris, la SCI n’est pas l’unique option pour pouvoir investir dans l’immobilier. Un projet immobilier peut effectivement être réalisé via une SARL ou une SAS immobilière. Si la SARL permet de bénéficier du régime LMNP, la SAS a l’avantage d’être plus souple à gérer. Il est donc essentiel de définir vos besoins et votre projet avant de vous lancer. C’est le meilleur moyen pour sélectionner le statut juridique à privilégier. L’accompagnement d’un professionnel peut s’avérer indispensable lors de la création d’une société immobilière.

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